Najem krótkoterminowy bez lukru. Co naprawdę decyduje o sukcesie (i porażce)?
Wynajem krótkoterminowy wygląda z zewnątrz jak prosty biznes: wstawiasz mieszkanie na Booking, przygotowujesz pościel, goście przyjeżdżają i liczysz pieniądze. W praktyce to żywy organizm, który albo działa jak dobrze naoliwiona maszyna, albo przypomina domek z kart, w którym jedna nierozsądna decyzja potrafi rozsypać cały miesiąc rezerwacji.
Lokalizacja i konkurencja. Fundament, który boli najbardziej
Najważniejszy fundament? Lokalizacja. I to nie w teorii, a w praktyce. Najgorszy, przeciętny lokal potrafi się wynająć tylko dlatego, że jest położony tam, gdzie akurat wszyscy chcą spać: blisko rynku, przy atrakcjach, w górskich lub morskich kurortach. Ale w drugą stronę też bywa przewrotnie. Można mieć piękny apartament w świetnym miejscu i… tonąć, bo w promieniu 300 metrów działa 50 innych obiektów o podobnym standardzie. Wtedy o przetrwaniu decyduje głównie cena, wysoki sezon i pogoda, a detale w obsłudze, marketingu i wrażeniu, jakie zostawiasz gościom, schodzą na dalszy plan.
Standard i obsługa. Goście nie kupują metrów, tylko odczucia
Standard i estetyka wnętrza to kolejny rozdział tej historii. Goście nie oceniają „lokalu”, oni oceniają odczucia. To, czy chcą tam wrócić, zależy od komfortu snu, czystości, światła, zapachu po wejściu. Od tego, czy jest przytulnie, czy zdjęcia nie oszukują, czy łóżka mają właściwy układ pod liczbę osób, które realnie z nich korzystają. Wielu właścicieli zakłada, że „przecież wystarczy, że jest ładnie”. Nie. W krótkim najmie musi być funkcjonalnie, intuicyjnie i estetycznie, najlepiej jednocześnie.
Obsługa gości to temat rzeka. Telefon potrafi zadzwonić nie tylko wieczorem, ale też w środku nocy, kiedy ktoś stoi pod drzwiami i błaga o pomoc, bo „nie działa kod do skrzynki z kluczami”, a po weryfikacji okazuje się, że… rezerwację ma na kolejny dzień. Albo ktoś dzwoni z pytaniem: „jak działa termostat?”, „gdzie mam zaparkować?”, „czy macie dodatkowy ręcznik dla psa?”. Trzeba reagować szybko, spokojnie i profesjonalnie, nawet jeśli w głowie właśnie smaży się myśl: „o wszystkim informowaliśmy w instrukcji zameldowania”. Czas reakcji to jedna z rzeczy, która boleśnie buduje lub rujnuje ocenę w opiniach.
Koszty i operacyjna codzienność najmu krótkoterminowego
Dochodzi do tego jeszcze jeden gracz: OTA, czyli portale rezerwacyjne, jak Booking czy Airbnb. Pomagają, generują ruch, ale potrafią też napsuć krwi. Sztywne zasady, automatyczne blokady, nagłe zmiany regulaminów, czasem zawieszony kalendarz i… voilà, ryzyko podwójnej rezerwacji na tę samą datę gotowe. Kto miał overbooking rezerwacji last minute, ten zna smak zimnego potu i ekspresowego szukania noclegu zastępczego, żeby uratować sytuację i własną ocenę.
A skoro o OTA mowa, koszty potrafią sprowadzić idealistę na ziemię szybciej niż realny gość w kapciach z recepcji. To biznes z dużym przychodem, ale również z dużym kosztem operacyjnym. OTA pobiera minimum 12–15% od każdej rezerwacji. Channel manager, dynamic pricing, kolejne opłaty. Czynsz dla właściciela, czynsz administracyjny, media, internet, sprzątanie. Ubezpieczenia, dla każdego obiektu osobno i co roku. Kaucje dla właścicieli, czasem do negocjacji, jeśli modernizujesz lokal i podnosisz standard. Do tego środki czystości, wyposażenie, regularne wymiany czajnika, ekspresu, zużytej pościeli, uzupełnianie kawy, herbaty, cukru… Lista jest długa. Rentowność rodzi się nie z przychodu, tylko z kontroli kosztów i efektywności operacyjnej.
I tu dochodzimy do sedna: co tak naprawdę decyduje o sukcesie? Nie jedno magiczne rozwiązanie, tylko cały dopracowany system procedur i wdrożeń. Lokalizacja + funkcjonalny standard + szybka komunikacja + ogarnięta logistyka + kontrola kosztów. To układ naczyń połączonych. Jeśli jeden element kuleje, całość nie działa jak należy.
Najem krótkoterminowy to branża, w której trzeba być strategiem, psychologiem, księgową, marketingowcem i złotą rączką w jednym. Nagradza hojnie, ale tylko tych, którzy rozumieją, że prawdziwe pieniądze zarabia się nie na kalendarzu pełnym rezerwacji, tylko na dobrej organizacji i świadomych decyzjach.
A na koniec coś, czego nie znajdziesz w żadnym poradniku biznesowym. Moja torebka to nie torebka, tylko zestaw ratunkowy MacGyvera. Mini śrubokręt (klamki mają talent do odpadania w weekend), klej sekundowy (gdy pilot się rozpada w rękach gościa), śrubki różnych rozmiarów, baterie, taśma izolacyjna, zapalniczka i wiele więcej.
Bo w apartamentach wszystko działa świetnie… dopóki nie przestaje. A wtedy albo masz to przy sobie, albo tracisz sobotni wieczór na szukaniu otwartego sklepu z bateriami AAA. I nie, to nie jest paranoja, to wieloletnie doświadczenie w wynajmie krótkoterminowym.
Z zewnątrz to „wynajmuj i zarabiaj”. W środku codzienna gra, w której wygrywają ci, którzy potrafią myśleć kilka kroków do przodu i nie boją się brudnej, trudnej i stresującej „roboty”.
Autorka: Magdalena Sordyl – inwestorka i przedsiębiorczyni od lat związana z branżą nieruchomości. Prowadzi firmę Grafit Estate, specjalizującą się w wynajmie krótkoterminowym, flipach i metamorfozach mieszkań oraz pośrednictwie nieruchomości. Stawia na jakość, profesjonalizm i partnerskie relacje, wierząc, że nieruchomości to nie tylko inwestycje, ale także sposób na spełnianie marzeń klientów o idealnym domu. Obecnie rozwija markę Grafit Estate we Wrocławiu i Warszawie, zapraszając do współpracy inwestorów oraz doświadczonych pośredników.
Więcej informacji o działaniach Magdaleny znajdziesz na grafitestate.com oraz na Facebooku.
